Scheiden en koopwoning

Tijdens een scheiding of beëindiging van geregistreerd partnerschap zijn jullie mogelijk gezamenlijk in het bezit van een koopwoning. Wat gaat hiermee gebeuren, wat zijn de financiele en fiscale gevolgen?

Nu je gaat scheiden, is de sfeer niet altijd even gemoedelijk door alle opspelende emoties. Wees je hiervan bewust. Bereid je daarom voor en laat je goed informeren door een deskundige. Zo kun je een beslissing maken waar je later geen spijt van krijgt.

Er zijn grofweg drie opties mogelijk bij scheiden met koopwoning:

1. je ex-partner uitkopen
2. het huis verkopen
3. de verkoop uitstellen

Je ex-partner uitkopen

Je ex-partner en jij liggen in scheiding en hebben een eigen huis. Het komt in dit geval vaak voor dat een van jullie tweeën de woning wilt aanhouden. De ander gaat trekt bijvoorbeeld bij de nieuwe partner in of gaat op zoek naar een andere woning. Als jullie beiden akkoord gaan, wordt dit vastgelegd in een echtscheidingsconvenant. Hierin staan zaken als:

• wie de huidige eigenaar is;
• hoe hoog de hypotheek op het huis is;
• hoe de over- of onderwaarde moet worden verdeeld en wanneer (dit zal afhangen van hoe jullie zijn getrouwd: op huwelijkse voorwaarden of in gemeenschap van goederen).

Vervolgens maak je samen met je ex een verdeling van het huis. De bank moet hiermee akkoord gaan. Een hypotheekadviseur kan met je meedenken over hoe je de afspraken op de juiste manier vastlegt.

Staan alle gemaakte afspraken in het echtscheidingsconvenant en heb je goedkeuring van  de bank gekregen? Dan kan de echtscheidingsprocedure worden afgerond. Je kunt nu een afspraak inplannen bij de notaris.

Hieronder een voorbeeld van een situatie die zich kan voordoen:

Lauren en Michiel hebben in 2004 een mooi appartement van 500.000 euro gekocht in Blijdorp, Rotterdam. De woning is gekocht met een hypotheek van 500.000 euro. De wijk is in de laatste jaren enorm in trek bij jonge gezinnen en starters.

Lauren en Michiel zijn 20 jaar geleden in gemeenschap van goederen getrouwd en daardoor allebei voor 50% eigenaar van hun koopwoning. Helaas ging hun relatie al jaren niet meer goed. De scheiding is aangevraagd en Lauren blijft in het huis wonen. Ze koopt Michiel uit.

Hun huis is ondertussen veel meer waard geworden. Inmiddels wordt de waarde van hun huis geschat op € 750.000. Ze hebben een resterende hypotheekschuld van € 250.000, de andere € 250.000 is al afgelost.  

Bij de verkoop van de woning is de geschatte waarde van hun huis € 750.000. De overwaarde is dus 250.000 euro (huidige geschatte waarde 750.000 – aankoop waarde 500.000).

Lauren neemt de woning en hypotheek over, de bank is hiermee akkoord gegaan. Lauren is hierdoor overbedeeld, namelijk met 250.000 euro overwaarde . Zij moet bij de verdeling de helft van dit bedrag (dus 125.000 euro) en de helft van de aflossing (125.000 euro) betalen aan Michiel. Dit is de uitkoopsom en bedraagt dus: 250.000 euro.

Let op: in dit voorbeeld zijn de rentekosten buiten beschouwing gelaten.

Huis verkopen 

Jullie willen samen na de scheiding het huis verkopen. Over het algemeen verloopt het verkopen van een huis niet anders dan bij stellen die niet uit elkaar gaan.

Wanneer jullie je huis te koop zetten, schakelen jullie samen een makelaar in. Jullie moeten het dan eens worden over de vraagprijs. De makelaar kan jullie adviseren in wat een goede vraagprijs is. In het echtscheidingsconvenant maken jullie afspraken over hoe de overwaarde wordt verdeeld als de woning is verkocht.

Staat jullie huis te koop? Dan blijft een van de twee partners vaak tijdelijk in het huis wonen, eventueel met de kinderen.

De hypotheekrente moet nog steeds betaald worden. Maak samen met jullie mediator een eerlijke verdeling over wie wat betaalt. Komen jullie er niet uit? Dan kan de rechter hier uitspraak over doen.

Verkoop uitstellen

Als jullie gaan scheiden, kunnen jullie ervoor kiezen om de verkoop uit te stellen. Dit is bijvoorbeeld voordelig als het huis niet veel waard is of moeilijk verkocht wordt. Er moeten dan goede afspraken worden gemaakt over wie in de woning blijft wonen en de kosten van de woning: de hypotheekrente en gebruikskosten (gas/water/elektriciteit).

Als je nog goed kunt praten met je ex, kun je het best begeleid worden door een mediator in dit traject. Het is belangrijk om de afspraken goed vast te leggen. Lukt dat niet meer? Schakel dan je eigen advocaat in.

Stellen jullie de verkoop van het huis uit maar wonen jullie er niet meer? Dan kun je ervoor kiezen om het huis te verhuren aan een ander. Je hebt hier wel toestemming van de bank voor nodig, deze verstrek namelijk de hypotheek. Overleg over de mogelijkheden bij de bank.